ようこそ、MF設計工房へ。長く住める良質な住宅を安心価格で手に入れるためのパートナーでありたいと思います。長期優良住宅の取得には建築主の方だけでなく、工務店の方々への協力も致します。

坪単価比較

坪単価比較はナンセンス

多くのメディアは、住宅を新築しようと考えている方々に対し、○○万円/坪という形で、安さを前面に押し出しアピールします。しかし、坪単価の比較は同じ図面、同じ仕様書を別の業者に提出し見積もりを取る時以外は、余り意味を持ちません。

そもそも、比較さえ困難です。広告から判断できるのは、表面上の仕上げと設備くらいなものです。重要なのは、何のために住宅を買うのか(買うと言う言葉にも違和感がありますが)その目的を考えてみてください。

多くの人は、一定の年齢に達すると、収入も安定し、家賃を払い続けるなら、将来自分の物(資産)になるの自宅を購入しようと考えます。そして、30年とか35年の長いローンを組んで住宅を購入します。

しかし、これは単なる動機であって目的とは思えません。現状では木造住宅の価値は30~35年後には0です。

土地の価格が上昇していたバブル崩壊前なら、こうした住宅購入動機でも、結果として、資産形成という意味で成立していたのかもしれません。

しかし現状では、土地の値段も下がり続け、30年後にその住宅に、住む人も無く取り壊され廃棄される運命の住宅を建築しても、ファイナンシャルな意味でマイナスの評価にしかならないかもしれません。

そんな住宅を購入するくらいなら、交通の便の良い賃貸住宅に暮らした方が、豊かな人生にになるかも知れません。

それでも、マイホームは欲しいと思って購入するなら。将来資産になる可能の高い住宅を購入する(造る)ことを目的として、その為の計画を立てることを考えてみてはいかがでしょうか。

今の時代、私が住宅を新築しても、30年後に家族がそこで生活している保証は無いです。しかし、その住宅に資産価値があるなら、取り壊されずに、他人の手に渡ったり、賃貸住宅として残ると思います。そして、そのような住宅を残してくれたことに感謝されることでしょう。

それこそが、将来の望ましい社会の姿だと思います。ですから、坪単価で比較して、住宅を選ぶなどナンセンスもはなはだしいと思います。

資産価値の高い住宅とは

地球上の資源は限られている上に、CO2の削減しないと、人類が生き延びていけない状況で、建築業界関係者も、さすがに今までの様なスクラップアンドビルドは続けて行けないと感じている事でしょう。

少なくとも、私は痛感しています。

その様な状況の中で、将来資産としての価値がある=壊されずに残る(最低60年くらい)住宅の条件とは何でしょう。

それは、有名建築家の設計した家でも、有名ハウスメーカーの住宅でもありません。それは証明書付きの住宅です。

日本でも、欧米のようにストックされるべき優良住宅を建築すべく、法を整備し実施してきました。それが、平成12年から施行された住宅性能表示制度です。しかし、なかなかその制度を利用した住宅建築が伸びませんでした。平成20年度の実績でも、その制度を利用数は新築住宅着工数の15%程度です。

そこに加えて、リーマンショックを発端とする不況を脱却する為、上記制度に加え長期優良住宅と称して一定の仕様以上の住宅に補助金を出す制度を上乗せしました。

これには、ややインパクトは有りましたが、制度上の問題で本当に優良住宅が建築されているのか、いささか疑問ではありますが、方向は正しいと思います。

制度上の問題点

性能表示制度には二つの評価分野があります。一つ目は設計評価です。

これは全部で10項目から構成されています。それぞれの項目に等級が付きどの各項目がどの程度のグレードで設計されているかが判ります。

もう一つは建設評価と言って、設計評価を受けた住宅がその通りに施工されているかを確認する為のものです。

ですから、建設評価上正しい施工が確認できなければ、設計評価上、その項目は最高等級の設計であっても最低等級として評価されます。

このように、本来は設計評価と建設評価がそろって初めてその住宅の証明書として有効になると思います。

しかし、現実としては設計評価は受けるけれども、建設評価は受けいないと言うケースが全体の14%程度存在します。この14%の人は性能表示制度を利用したにも拘らず、将来住宅の評価が建設評価を受けた住宅に比べ低くなってしまう可能性があります。

これと同様に長期優良住宅の制度は性能表示制度の評価基準の上に載っています。

言い換えれば、性能表示制度上の住宅を長持ちさせる為の評価項目(構造の安定、劣化の軽減、維持管理更新への配慮、温熱環境)だけをピックアップし、その中で、劣化の軽減、維持管理更新への配慮、温熱環境に最高等級を要求しているに過ぎません。

しかも、設計評価を受けるこを要求し、建設評価を受けることは任意です。

建設評価という制度があるにも拘らず、それを利用していない長期優良住宅が本当に将来評価されるかいささか疑問です。

将来の為に僅かな投資

家族の将来の為にも、人類の将来の為にも、将来資産となる可能性が高い住宅を造ることを目的にすることをお勧めします。

その為に、いくら投資すれば良いのでしょうか。

それは、設計評価と建設評価を申請する為の申請料とその書類を作成し、現場で検査を受けるための手数料です。

それらをトータルしても一般的に50万程度でしょう。長期優良住宅の補助金を100万円貰えば、仕様アップ分を差し引いてもプラスになるかも知れません。

少なくとも、我が社なら、設計評価と建設評価を申請する為の申請料の15万程度が増加するだけです。

そもそも、設計事務所にとっては、設計評価と建設評価の申請料として、評価機関に納める15万程度(評価機関によって違う)という実費を除けば、営業努力の範囲で吸収できる範囲の業務でしかありません。

ただし、設計料として適正に対価を請求していない工務店にとっては負担になるのかも知れません。

正しく設計監理をしていても、将来資産となる可能性が高い住宅を提供できないのは、建築士として辛辣な思いではありますが、制度上は、設計評価と建設評価を受けた住宅のみが資産としての正当な評価を受けることになるでしょう。

マイホームを手に入れるなら、+15万程度余分に投資してもリターンは十分期待できるのではないでしょうか?

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